上海房地產(chǎn)稅計(jì)算方法2015

 

　　一、上海房產(chǎn)稅如何征收之對(duì)象

　　上海房產(chǎn)稅征收對(duì)象分為兩類：

　　1、本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購(gòu)的二手存量住房和新建商品住房);

　　2、非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房。

　　從此征收對(duì)象中可以看出對(duì)本地居民有首套免征優(yōu)勢(shì)，也有限購(gòu)規(guī)定。要多買可以，但是得繳納房產(chǎn)稅!

　　二、上海房產(chǎn)稅如何征收之標(biāo)準(zhǔn)

　　針對(duì)房產(chǎn)稅征收對(duì)象，上海市做出3類免征標(biāo)準(zhǔn)：

　　1、對(duì)本市居民家庭換購(gòu)住房給予優(yōu)惠。

　　【優(yōu)惠方案】本市居民家庭原來已擁有一套唯一住房，因?yàn)楦纳凭幼�條件而新購(gòu)住房的，該居民家庭新購(gòu)住房先按規(guī)定核定征免房產(chǎn)稅，當(dāng)其在新購(gòu)住房后的一年內(nèi)出售家庭原有唯一住房的，對(duì)新購(gòu)住房已按規(guī)定繳納的房產(chǎn)稅，可予退還。

　　2、對(duì)本市居民家庭子女成年后因婚姻等購(gòu)房需求給予優(yōu)惠。

　　【優(yōu)惠方案】對(duì)本市居民家庭中的子女成年后因婚姻等需要而首次新購(gòu)、且屬該子女家庭唯一的住房，暫免征收房產(chǎn)稅。

　　3、對(duì)在本市工作生活的非本市居民家庭購(gòu)房給予優(yōu)惠。

　　【優(yōu)惠方案】對(duì)符合國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有本市居住證并在本市工作生活的，其在本市新購(gòu)且屬于家庭唯一的住房，暫免征收房產(chǎn)稅;對(duì)持有本市居住證滿三年并在本市工作生活的購(gòu)房人，其在本市新購(gòu)且屬于家庭唯一的住房，暫免征收房產(chǎn)稅;持有本市居住證但不滿三年的購(gòu)房人，其上述住房先按規(guī)定征收房產(chǎn)稅，待持有本市居住證滿三年且在本市工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。

　　三、上海房產(chǎn)稅如何計(jì)算之依據(jù)

　　1、計(jì)稅依據(jù)：住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%。

　　2、稅率：實(shí)行0.4%～0.6%差別化稅率。適用稅率暫定為0.6%，但對(duì)應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率可暫減為0.4%;

　　3、征稅面積：對(duì)本市居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積(指住房建筑面積)扣除。合并計(jì)算的家庭全部住房面積為居民家庭新購(gòu)住房面積和其他住房面積的總和。

　　案例：

　　以一個(gè)三口之家的上海居民家庭(夫妻雙方加上未成年子女)為例，如果這個(gè)居民家庭原來已擁有一套50平方米的住房，現(xiàn)又新購(gòu)一套110平方米的住房，該居民家庭全部住房面積為160平方米，人均住房面積為53.33平方米，未超出人均60平方米的免稅住房面積標(biāo)準(zhǔn)，因此，該家庭此次新購(gòu)的這一套110平方米的住房可暫免征收房產(chǎn)稅。

　　如果這個(gè)居民家庭原來已擁有一套150平方米的住房，現(xiàn)又新購(gòu)一套110平方米的住房，全部住房面積為260平方米，人均住房面積為86.67平方米，已超過免稅標(biāo)準(zhǔn)，因此該居民家庭新購(gòu)住房中超出上述標(biāo)準(zhǔn)的部分面積即80平方米須按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。而如果已有住房的人均面積已超過免稅標(biāo)準(zhǔn)，則新購(gòu)住房的全部面積，均按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

　　此外，上述辦法還規(guī)定了幾種退還、免征房產(chǎn)稅的情況。比如，上海居民家庭在新購(gòu)一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購(gòu)住房已按規(guī)定計(jì)算征收的房產(chǎn)稅，可予退還;上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購(gòu)住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅;符合國(guó)家和上海有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有上海居住證并在上海工作生活的，其新購(gòu)住房、且該住房屬于家庭唯一住房的`，暫免征收房產(chǎn)稅。

　　另外，持有上海居住證滿3年并在上海工作生活的購(gòu)房人，其新購(gòu)住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅;持有上海居住證但不滿3年的購(gòu)房人，其上述住房先按規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅，待持有上海居住證滿3年并在上海工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。

　　因而，上海房產(chǎn)稅的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=應(yīng)稅面積*新購(gòu)房單價(jià)*70%*稅率三、上海房產(chǎn)稅稅率

　　上海房產(chǎn)稅稅率：2013年1月22日，上海公布2013年房產(chǎn)稅稅率標(biāo)準(zhǔn)，2013年需要征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅的房屋中，每平方米27740元成了稅率分界線。高于此線，稅率是0.6%;若低于或等于該標(biāo)準(zhǔn)，則是0.4%。

　　在房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)從2011年實(shí)施到現(xiàn)在滿3年之際，試點(diǎn)城市之一的上海公布了2014年度的房產(chǎn)稅稅率分界線，今年的標(biāo)準(zhǔn)相比2013年有了一定幅度的提高。

　　2014年度本市房產(chǎn)稅稅率分界線昨日出爐，為32384元/平方米，比去年高了4644元。

　　2013年，本市新建商品住宅平均售價(jià)16192元/平方米。由于本市房產(chǎn)稅稅率與本市上一年新建商品住宅售價(jià)掛鉤，因此本市房產(chǎn)稅適用稅率的房屋價(jià)格線也將有所變化。根據(jù)規(guī)定，本市房產(chǎn)稅適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均售價(jià)2倍(含)的，稅率暫減為0.4%。

　　也就是說，本市需要征收房產(chǎn)稅的房屋，如果房屋單價(jià)超過32384元/平方米，則按0.6%征收房產(chǎn)稅;若低于或等于32384元/平方米，則享受0.4%的稅率。而這一稅率分界線較去年的27740元/平方米，高出4644元。不過，目前稅務(wù)部門表示還未接到調(diào)整通知，還需等正式文件出臺(tái)。

 

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