2018年兩會(huì)總理政府工作報(bào)告關(guān)于房地產(chǎn)的解讀

2018年兩會(huì)總理政府工作報(bào)告關(guān)于房地產(chǎn)的解讀

上午9點(diǎn)，十二屆全國人大三次會(huì)議在人民大會(huì)堂正式開幕，國務(wù)院總理作2015政府工作報(bào)告，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)他具體談到了些什么?又該如何解讀?政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)提到了什么?

李總理強(qiáng)調(diào)，穩(wěn)定住房消費(fèi)，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

同時(shí)，李總理指出，住房保障逐步實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房。對(duì)居住特別困難的低保家庭，給予住房救助。

加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740萬套，基本建成511萬套。其中棚戶區(qū)改造580萬套，增加110萬套，把城市危房改造納入棚改政策范圍。農(nóng)村危房改造366萬戶，增加100萬戶，統(tǒng)籌推進(jìn)農(nóng)房抗震改造。

另外，李總理表示，要做好土地確權(quán)登記頒證工作，審慎開展農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度、集體產(chǎn)權(quán)制度等改革試點(diǎn)。堅(jiān)持節(jié)約集約用地，穩(wěn)妥建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，完善和拓展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)。加強(qiáng)資金和政策支持，擴(kuò)大新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)。

他著重指出，城鎮(zhèn)化是解決城鄉(xiāng)差距的根本途徑，也是最大的內(nèi)需所在。要抓緊實(shí)施戶籍制度改革，落實(shí)放寬戶口遷移政策。對(duì)已在城鎮(zhèn)就業(yè)和居住但尚未落戶的外來人口，以居住證為載體提供相應(yīng)基本公共服務(wù)，取消居住證收費(fèi)。

能感覺到變化吧?

沒有了“抑制”、“投機(jī)”、“調(diào)控”等詞匯，取而代之的是“穩(wěn)定”、“支持”和“促進(jìn)”，政府工作報(bào)告中有關(guān)房地產(chǎn)的定調(diào)是相對(duì)平穩(wěn)和積極的。同時(shí)，房地產(chǎn)稅和不動(dòng)產(chǎn)登記制度已經(jīng)進(jìn)入立法和試點(diǎn)通道，報(bào)告中并未專門提及。在這一基調(diào)下，我們注意到，總理報(bào)告中針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了七大關(guān)鍵詞。

逐一解讀：總理報(bào)告中的房地產(chǎn)七大關(guān)鍵詞

1，穩(wěn)定住房消費(fèi)

報(bào)告原文：穩(wěn)定住房消費(fèi);堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

經(jīng)觀地產(chǎn)解讀：再一次明確了本屆政府對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控思路是分類指導(dǎo)、因地施策，強(qiáng)調(diào)地方政府的主體責(zé)任，不會(huì)再出現(xiàn)全國一刀切的調(diào)控措施。但同2013年相比，去掉了“抑制投機(jī)投資性需求”的提法，將“增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)”調(diào)整為“支持居民自住和改善性住房需求”，同時(shí)將“穩(wěn)定住房消費(fèi)”作為六大消費(fèi)支撐之一。

可以預(yù)見，2016年，各方特別是金融機(jī)構(gòu)對(duì)穩(wěn)定住房消費(fèi)需求提供支持，將是政策的主要著力點(diǎn)。

2，存量房轉(zhuǎn)保障房

報(bào)告

原文：住房保障逐步實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房。

經(jīng)觀地產(chǎn)解讀：2016年底，住建部開始推廣地方政府回購商品房用于保障房的新模式。本屆政府首次在政府報(bào)告中提出將一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房。該舉措既著眼于住房保障，同時(shí)也兼顧了目前市場庫存量巨大的現(xiàn)實(shí)。

3，推進(jìn)信貸資產(chǎn)證券化

報(bào)告原文：加強(qiáng)多層次資本市場體系建設(shè)，實(shí)施股票發(fā)行注冊(cè)制改革，發(fā)展服務(wù)中小企業(yè)的區(qū)域性股權(quán)市場，推進(jìn)信貸資產(chǎn)證券化，擴(kuò)大企業(yè)債券發(fā)行規(guī)模，發(fā)展金融衍生品市場。

經(jīng)觀地產(chǎn)解讀：報(bào)告首次提出“推進(jìn)信貸資產(chǎn)證券化”。去年9月30日央行鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發(fā)行期限較長的專項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放，旨在增強(qiáng)房貸資產(chǎn)的流動(dòng)性以增加金融機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人住房貸款投放能力，它給盤活房地產(chǎn)融資市場提供了巨大想象空間。

4，推進(jìn)住房公積金改革

報(bào)告原文：繼續(xù)推進(jìn)科技、教育、文化、醫(yī)藥衛(wèi)生、養(yǎng)老保險(xiǎn)、事業(yè)單位、住房公積金等領(lǐng)域改革。

經(jīng)觀地產(chǎn)解讀：政府工作報(bào)告首次將推進(jìn)公積金改革列入改革重點(diǎn)。去年底今年初，官方陸續(xù)發(fā)布多條針對(duì)公積金改革的通知和規(guī)定，在公積金異地貸款、探索政策性住房金融形態(tài)、放寬職工提取住房公積金支付房租的條件等方面對(duì)既往政策進(jìn)行調(diào)整，住房公積金的利用效率有望提高。

5，危房改造納入棚改

報(bào)告原文：今年保障性安居工程新安排740萬套，其中棚戶區(qū)改造580萬套，增加110萬套，把城市危房改造納入棚改政策范圍。農(nóng)村危房改造366萬戶，增加100萬戶，統(tǒng)籌推進(jìn)農(nóng)房抗震改造。

經(jīng)觀地產(chǎn)解讀：今年政府工作報(bào)告中的住房保障工作更為細(xì)致、全面和針對(duì)性，也體現(xiàn)了城鄉(xiāng)一體化的特點(diǎn)。2016年6月，中央明確支持全國266萬貧困農(nóng)戶改造危房。今年，該項(xiàng)工作首度出現(xiàn)在本屆政府的工作報(bào)告中，并將農(nóng)戶危房改造力度加大到366萬套。另外，城市危房改造首度被納入棚改政策范圍，將享受棚改的政策資金支持。

6，新土改路徑明晰

報(bào)告原文：要做好土地確權(quán)登記頒證工作，審慎開展農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度、集體產(chǎn)權(quán)制度等改革試點(diǎn)。在改革中，要確保耕地?cái)?shù)量不減少、質(zhì)量不下降、農(nóng)民利益有保障。

經(jīng)觀地產(chǎn)解讀：同去年“慎重穩(wěn)妥進(jìn)行農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)”的簡短提法相比，今年的報(bào)告中，明確地提出了農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)的具體分類和要求，加之近

期北京大興區(qū)在內(nèi)的33個(gè)農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)啟動(dòng)，新土改路徑在2016年將逐漸明晰。

7，特大鎮(zhèn)擴(kuò)權(quán)增能

報(bào)告原文：加強(qiáng)資金和政策支持，擴(kuò)大新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)。制定實(shí)施城市群規(guī)劃，有序推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施和基本公共服務(wù)同城化。完善設(shè)市標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行特大鎮(zhèn)擴(kuò)權(quán)增能試點(diǎn)，控制超大城市人口規(guī)模，提升地級(jí)市、縣城和中心鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)和人口承載能力，方便農(nóng)民就近城鎮(zhèn)化。

經(jīng)觀地產(chǎn)解讀：特大鎮(zhèn)擴(kuò)權(quán)增能，意味著這類行政區(qū)域未來將在政策、土地及項(xiàng)目安排上會(huì)獲得更多的傾斜，其行政規(guī)格、級(jí)別會(huì)有相應(yīng)的變化，功能、產(chǎn)業(yè)定位也會(huì)改變，產(chǎn)業(yè)政策等會(huì)更有利于發(fā)展和進(jìn)行招商引資，尤其是改變目前到了鎮(zhèn)一級(jí)無土地指標(biāo)可用的狀況。今年2月，國家同意將江蘇、安徽兩省和寧波等62個(gè)城市(鎮(zhèn))列為國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)地區(qū)。多家房企已在這一領(lǐng)域挖掘發(fā)展紅利。

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